مسکن؛ از یک مساله فنی تا ابرچالش اجتماعی

خسرو مختاری، مدیرعامل صندوق ملی مسکن، در گفت‌وگویی با ایرنا، با اشاره به سیر تاریخی مساله مسکن در ایران گفت: در نخستین سرشماری کشور در سال ۱۳۳۵، مساله حادی در حوزه مسکن نداشتیم، اما در دهه ۴۰ با پیاده‌سازی نظریه نوسازی «روسو» در ایران (اصلاحات ارضی و انقلاب سفید)، زمینه مهاجرت گسترده و انتقال نیروی کار به شهرها فراهم شد؛ موضوعی که بعدها به عنوان یکی از زمینه‌های اصلی نارضایتی مردم مطرح گردید.

وی افزود: پیش از انقلاب به این نتیجه رسیدند که پول در کشور وجود دارد اما نهاد تولیدکننده مسکن به صورت سنتی وجود ندارد؛ بنابراین وزارت آبادانی و مسکن تشکیل شد. در آن دوره، موضوع مسکن بیشتر یک مساله فنی، ساختمانی و شهرسازی بود.

مختاری بیان داشت: پس از انقلاب اسلامی، با حاکم شدن رویکرد اجتماعی و عدالت اجتماعی، مساله مسکن به موضوعی توزیعی و اجتماعی تبدیل شد و واگذاری زمین به‌ویژه در کلان‌شهری مانند تهران در دستور کار قرار گرفت.

مدیرعامل صندوق ملی مسکن خاطرنشان کرد: این روند با وقوع جنگ تحمیلی و عقب افتادن توان درآمدی افراد ناشی از جنگ هشت‌ساله دفاع مقدس مواجه شد و سپس در دوران سازندگی، با بروز تورم، مسکن عملا به یک مساله مالی تبدیل گردید.

ابرچالش مسکن، مهاجرت و پیوند اشتغال با مسکن

مختاری با اشاره به ابعاد فعلی این بحران گفت: امروز مساله مالی و اجتماعی مسکن در کنار هم به یک ناهنجاری اجتماعی تبدیل شده است. مسکن که همواره مدنظر و مورد حمایت بود، به‌تازگی به یک پدیده ضد فرهنگی تبدیل شده که مانع ازدواج و تشکیل خانواده می‌شود و حتی ابعاد امنیتی و حساسی پیدا کرده است؛ به طوری که می‌توان گفت مسکن اکنون یکی از ابرچالش‌های کشور است.

وی افزود: مهم‌ترین منشأ این ابرچالش به موضوع مهاجرت برمی‌گردد. بر اساس قانون اساسی ما نمی‌توانیم جلوی مهاجرت مردم را بگیریم، اما در کشورهای سوسیالیستی مثل چین یا شوروی قبل از فروپاشی، مساله مسکن به این شکل وجود نداشت. علت این است که ما در ایران طرح آمایش سرزمینی را اجرا نکرده‌ایم و امکانات را در زادگاه افراد تأمین نمی‌کنیم.

مدیرعامل صندوق ملی مسکن افزود: با وجود اینکه نهادهای خوبی مانند بنیاد مسکن داریم، اما مساله مسکن حل نشده است. علت اصلی این است که در مبدا مهاجرت (به‌ویژه در نقاط روستاها) امکان اشتغال وجود ندارد و ما هیچ‌گاه «پیوست اشتغال و مسکن» را به طور دقیق بررسی نکرده‌ایم. مسکن موضوعی چندانضباطی و فرابخشی است، اما ما همواره به آن صرفا از بعد تأمین مسکن نگاه کرده‌ایم.

کارکرد، منابع و آسیب‌شناسی صندوق ملی مسکن

مختاری در ادامه در تشریح جایگاه صندوق در زنجیره تأمین مسکن گفت: بر اساس قانون جهش تولید مسکن، دو نهاد ایجاد شد که یکی از آن‌ها شورای عالی مسکن در سال ۱۴۰۱ بود. انتظار می‌رفت این شورا منابع مادی و مالی را در صندوق ملی مسکن تجمیع و متمرکز کند تا با سوق دادن منابع به اولویت‌ها، بازار مسکن متعادل شود.

وی افزود: صندوق ملی مسکن بر اساس اساسنامه خود یک نهاد مالی مستقل است که باید با گردش منابع، به صورت بین‌نسلی خدمت کند. اما متأسفانه منابع پیش‌بینی‌شده در قانون محقق نشده و صندوق عملا نتوانسته نقش کامل خود را ایفا کند.

مدیرعامل صندوق ملی مسکن در خصوص منابع صندوق توضیح داد: منابع صندوق از ۱۴ موردی که در قانون پیش‌بینی شده تأمین می‌شود که البته برخی از آن‌ها مؤثر نیستند. مهم‌ترین این منابع شامل بازگشت تسهیلات مسکن مهر، مالیات‌های مرتبط با معاملات مسکن، کمک‌های سازمان برنامه و بودجه در قالب کمک به طرح‌های زیرساختی آب، برق و فاضلاب مسکن، و منابعی است که سالانه در بودجه پیش‌بینی می‌شود.

چالش‌ها، اصلاحات ساختاری و چشم‌انداز آینده

مدیرعامل صندوق ملی مسکن درباره راهبرد حمایتی صندوق گفت: حمایت‌های ما صرفا معطوف به متقاضیان ثبت‌نام‌شده در نهضت ملی مسکن است. هدف‌گذاری امسال ۱۶۰ هزار واحد است، اما پایش هر سه ماه یک‌بار انجام می‌شود و پروژه‌هایی که به ۸۰ درصد پیشرفت برسند وارد این چرخه می‌شوند.

وی افزود: مشکل اصلی صندوق این است که درآمد اختصاصی مستقل ندارد و منابع آن به شکل چرخشی استفاده نمی‌شود؛ در حالی که اگر منابع چرخشی بود، اکنون ۶۶ همت منابع داشتیم و هر پروژه‌ای را که می‌خواستیم تمام می‌کردیم.

مختاری ادامه داد: شیوه کنونی تأمین مسکن که در آن به جای حمایت از سازندگان توانمند در مقیاس انبوه، دولت خود اپراتور پروژه شده، میراث اشتباه دوره‌های قبل است. تصور غلط این است که شراکت دولت در پروژه باعث ارزان تمام شدن آن می‌شود، اما افزایش زمان ساخت در دوران تورمی، هزینه‌ها را بالا برده و شیرینی کمک‌های دولتی را از بین می‌برد.

وی اظهار داشت: دولت باید به قدرت خرید مردم کمک کند تا متقاضی حق انتخاب داشته باشد و وابسته به پروژه نماند. در همین راستا، ۱۵ طرح در هیات امنا در جریان تصویب است تا با اهرمی کردن منابع صندوق و پس‌اندازهای مردم، نقش واقعی صندوق‌های مسکن دنیا را پیاده کنیم.

چالش کاهش منابع مالی صندوق ملی مسکن در آینده

این مقام مسئول درباره آینده منابع مالی صندوق، هشدار داد: به دلیل روند نزولی درآمدهای مالیاتی اختصاص‌یافته، در آینده با چالش کاهش منابع مواجه خواهیم شد. محاسبات ما نشان می‌دهد که باید به فکر منابع جایگزین باشیم و سهم منابع عمومی را از سال ۱۴۰۶ افزایش دهیم.

مدیرعامل صندوق ملی مسکن اظهار داشت: برای این منظور پیشنهادهایی نظیر انتقال جرایم استنکاف بانک‌ها (به ارزش ۳۶۰ همت) به صندوق و رفع تضاد منافع در برخی ماده‌های شهرسازی ارائه شده است. همچنین طرحی برای ساماندهی ساخت‌وسازهای غیرمجاز حاشیه شهرها آماده کرده‌ایم که در صورت تصویب، از محل عوارض و جرایم اصلاح انشعابات و تثبیت این ساخت‌وسازها، می‌توان حدود ۱۰۰ همت منابع جدید برای صندوق ایجاد کرد.

تحلیل اکو تحلیل

جمع‌بندی

گفت‌وگوی تفصیلی خسرو مختاری، مدیرعامل صندوق ملی مسکن، تصویری روشن از ابعاد تاریخی، ساختاری و مالی بحران مسکن در ایران ارائه می‌دهد. از نظر وی، مسکن امروز به یک ابرچالش اجتماعی، فرهنگی و امنیتی تبدیل شده که ریشه آن در مهاجرت‌های بی‌برنامه، نبود پیوند اشتغال و مسکن و فقدان طرح آمایش سرزمینی است. صندوق ملی مسکن با وجود هدفگذاری برای تجمیع منابع، به دلیل محقق نشدن منابع قانونی و نبود درآمد اختصاصی مستقل، نتوانسته نقش کامل خود را ایفا کند. با این حال، پیشنهادهایی مانند انتقال جرایم بانک‌ها (۳۶۰ همت) و طرح ساماندهی ساخت‌وسازهای غیرمجاز (۱۰۰ همت)، می‌تواند افق جدیدی برای تأمین مالی این بخش بگشاید. به اعتقاد مختاری، راه‌حل پایدار مسکن، خروج دولت از تصدی‌گری و حرکت به سمت حمایت از قدرت خرید مردم و تنظیم‌گری مالی است رویکردی که می‌تواند با اصلاح ساختار صندوق و ایجاد منابع پایدار، به تدریج این ابرچالش را مدیریت کند.