به گزارش مجله خبری اکوتحلیل، این تصمیم که با هدف کاهش تخلفات و ایجاد شفافیت در معاملات املاک گرفته شده، پیامدهای زیادی برای مشاوران املاک و بازار مسکن خواهد داشت. کارشناسان درخصوص تأثیرات این تصمیم بر بازار مسکن و چالش‌های پیش روی مشاوران املاک دیدگاه‌های خود را بیان کرده‌اند.

هدف اصلی سند تک‌برگ جدید که به‌عنوان یک ابزار قانونی برای شفاف‌سازی در بازار مسکن به‌کار گرفته شده، کاهش مشکلات حقوقی ناشی از معاملات ملکی و اطمینان از صحت مالکیت املاک است. این تصمیم به‌ویژه برای مشاوران املاکی که از روش‌های سنتی استفاده می‌کنند، تهدیدی جدی به شمار رفته و هدف آن جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی و تخلفات ملکی صورت گرفته است. به‌گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، هر سند عادی‌ که پس از ۳ تیر امسال تنظیم شده باشد در دادگاه‌ها و اداره‌های دولتی پذیرفته نمی‌شود. حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌گوید: با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، یک سال به مردم فرصت می‌دهیم که اسناد عادی خود که قبل از این تاریخ صادر شده را ثبت کنند و یک سال بعد از ثبت اسناد عادی به دریافت سند رسمی اقدام کنند.براساس این تصمیم، مشاوران املاک باید از تنظیم قولنامه‌های دستی خودداری کرده و به جای آن از روش‌های قانونی مانند تنظیم اسناد رسمی استفاده کنند.

 چرا مشاوران املاک هنوز از قولنامه‌های دستی استفاده می‌کنند؟

یکی از دلایل اصلی تداوم استفاده از قولنامه‌های دستی در بازار مسکن ایران به مشکلات موجود در روند رسمی ثبت اسناد برمی‌گردد. به‌گفته مجید گودرزی، کارشناس مسکن، «زمان و هزینه‌های بالای فرایند ثبت رسمی اسناد، مشاوران املاک را به سمت تنظیم قولنامه‌های دستی سوق داده است.» بسیاری از مشاوران ترجیح می‌دهند ، از روش‌های ساده‌تری برای انجام معاملات استفاده کنند تا هم سرعت کار افزایش یابد و هم هزینه‌های اداری کاهش یابد. گودرزی به شهروند توضیح می‌دهد که به گزارش مرکز آمار ایران، ۵۵ درصد مشاوران املاک، به‌دلیل پیچیدگی‌های اداری، از ثبت رسمی معاملات املاک خودداری کرده و از قولنامه‌های دستی استفاده می‌کنند. این در حالی است که طبق آمار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تنها در سال گذشته بیش از ۱۵۰ هزار مورد اختلاف ملکی به مراجع قضایی ارسال شده است که بخش بزرگی از این اختلافات به‌علت استفاده از اسناد غیررسمی و قولنامه‌های دستی بوده است. این مشکل نه‌تنها به اعتبار معاملات آسیب می‌زند، بلکه تبعات اقتصادی و اجتماعی آن نیز غیرقابل انکار است.

این کارشناس حوزه مسکن بر این باور است که معضل معاملات قولنامه‌ای ملک از دو منظر فقهی و قانونی قابل بررسی است: در واقع برای الزام به ثبت قراردادها به‌صورت رسمی، قانونی نداشتیم. یعنی اگر دو نفر خریدار و فروشنده قولنامه‌ای را امضا می‌کردند، این برگه معتبر بود. به همین‌خاطر گاهی یک ملک به چندین نفر فروخته می‌شد و صاحبان اصلی بسیاری از املاک اصلا مشخص نبود و به همین دلیل بحث فرار مالیاتی صورت گرفته و اجرای قوانین مالیاتی در حوزه املاک با چالش جدی مواجه بود.او ادامه می‌دهد: در واقع دولت، مرکزی به نام پایگاه داده املاک نداشت و به همین‌خاطر مقام معظم رهبری در دیدار سران قوه قضاییه به این نکته اشاره فرمودند که باید به‌خاطر حجم عظیم پرونده‌های ملکی که هر ساله وارد دستگاه قضا می‌شود ساماندهی در این زمینه صورت گیرد.

با سخنان معظم‌له قرار بر این شد که قوانینی در این بخش مهیا شود. به همین دلیل سامانه‌های مانند کاتب شروع به فعالیت کردند و بخش بزرگی از هزینه‌های نقل و انتقالاتی که به مستأجران و مالکان تحمیل می‌شد از بین رفت. در این بخش افراد می‌توانند به‌صورت مستقیم وارد این سایت‌ها شده و معاملات املاک را انجام دهند؛ هر چند که هم‌اکنون این سامانه‌ها بی‌اشکال نیست اما در حال رفع این مشکلات هستند. با این روش امکان فروش یک ملک به دونفر وجود ندارد و کسی نمی‌تواند مالکیت خود بر چند ملک، برای فرار از پرداخت مالیات را پنهان کند. در غیراین صورت اگر شکایتی صورت گیرد دستگاه قضا به این شکایت‌ها رسیدگی نخواهد کرد.

 تأثیرات اقتصادی و اجتماعی این تغییرات

 به اعتقاد این کارشناس اقتصادی، شفافیت در ثبت اسناد رسمی می‌تواند به رونق بازار مسکن کمک کند، چرا که این روند باعث کاهش ریسک‌های سرمایه‌گذاری و معاملات می‌شود. او ادامه می‌دهد: در واقع، افزایش اعتماد عمومی به‌ویژه در شرایطی که کشور با بحران‌های اقتصادی و تورم بالا روبه‌رو است، می‌تواند باعث جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به این بازار شود. در شرایط کنونی اقتصاد ایران، بازار مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های کلیدی در جذب سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود. با اجرای این سیاست و افزایش شفافیت در معاملات، انتظار می‌رود که شاهد بازگشت سرمایه‌گذاران خارجی به این بازار باشیم.او ادامه می‌دهد: طبق برآوردهای مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، اجرای کامل سند تک‌برگ برای تمامی املاک می‌تواند به‌طور مستقیم در کاهش هزینه‌های حقوقی و اختلافات ملکی حدود ۱۵ درصد تأثیر بگذارد و همچنین میزان تخلفات ملکی را در سطح کشور کاهش دهد.

 چالش‌های پیش روی مشاوران املاک

هرچند این تصمیم در بلندمدت می‌تواند موجب تقویت بازار مسکن شود، اما مشاوران املاک که به‌دلیل هزینه‌های پایین‌تر و سرعت بیشتر در استفاده از قولنامه‌های دستی، این روش‌ را ترجیح می‌دهند، در کوتاه‌مدت با چالش‌های جدی روبه‌رو خواهند شد. بسیاری از آنان هنوز به روش‌های قدیمی عادت دارند و از آنجا که تغییرات جدید مستلزم رعایت فرایندهای پیچیده‌تر و زمان‌بر است، اجرای آن برای بسیاری از مشاوران دشوار خواهد بود. فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، به شهروند توضیح می‌دهد که اگر مشاوران املاک بخواهند پروانه کسب خود را حفظ کنند، باید خود را با قوانین جدید هماهنگ کنند. به‌گفته وی، برای تسهیل این روند باید دولت از ابزارهایی مانند سامانه‌های دیجیتال و سیستم‌های آنلاین با هدف ثبت اسناد استفاده کند که باعث کاهش پیچیدگی‌های این فرایند و سرعت بخشیدن به آن شود.

 نگاه به آینده و حمایت‌های دولت

 این کارشناس اقتصادی، بر این باور است که «اجرای موفق این قانون نیازمند همکاری نزدیک‌تر میان بخش دولتی و مشاوران املاک است. دولت باید از مشاوران حمایت کند تا آنها به‌راحتی خود را با این تغییرات وفق دهند.» به‌گفته او، یکی از اقدامات اساسی برای تسهیل این فرایند، ایجاد زیرساخت‌های مناسب دیجیتال برای ثبت آنلاین اسناد است که علاوه بر کاهش هزینه‌های اضافی، سرعت فرایندهای حقوقی و معاملاتی را نیز افزایش خواهد داد.

نقش نظارت در پیشبرد قوانین جدید

 ایلاتی به این موضوع اشاره می‌کند که سالیان سال بحث اسناد عادی یا قولنامه‌ها برای مردم شناخته شده بود. اما مشکلات زیادی که در بخش مسکن وجود داشت سبب شد این موضوع در دستور کار حوزه سیاستگذاری مسکن قرار بگیرد و در نهایت به بحث ساماندهی اسناد عادی منجر شد و قانونی در کشور به اسم الزام به تنظیم رسمی اسناد عادی تصویب شد که از این به بعد حتی قولنامه‌ها هم باید در دفترخانه‌ها ثبت شود و در غیراین صورت فاقد اعتبار بوده و حتی در مراجع قضایی به آنها رسیدگی نخواهد شد. او توضیح می‌دهد که از تیرماه امسال که این قانون تصویب و ابلاغ شد، سبب رونمایی از برخی از سامانه‌ها مانند کاتب شده است. او توضیح می‌دهد که مشاورین املاک حق تنظیم قولنامه در بنگاه‌ها را ندارند و باید طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی راهنمایی شوند. این اتفاق سبب می‌شود ملک از لحاظ ممنوع‌المعامله بودن یا بازداشتی ملک یا بدهی‌های احتمالی کاملا رصد شود.

فساد کاغذبازی از بین رفته است

 تورج سرباز، عضو هیأت مدیره اتحادیه املاک می‌گوید: نوشتن قولنامه سه نسخه‌ای در بنگاه‌های املاک ممنوع شده و درصورت شکایت هیچ محکمه‌ای به آن رسیدگی نکرده و ترتیب اثر نخواهند داد.

او به آمار و ارقام اشاره می‌کند و تأکید می‌کند که طبق آمار، میزان شکایت‌های ملکی از تاریخ سوم تیر که قانون الزام در حال اجرا است بسیار کاهش پیدا کرده و این نشان می‌دهد میزان کلاهبرداری‌ها و فساد در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده است.

سرباز تشریح می‌کند: پیش از این بارها پیش می‌آمد که یک ملک به چند نفر فروخته می‌شد اما با رونمایی از سامانه کاتب این مشکلات به میزان قابل ملاحظه‌ای کاهش داشته است.  چرا که این سامانه به سازمان ثبت اسناد وصل بوده و در هنگام معامله، فروشنده هم از لحاظ احراز هویت و هم احراز سند مالکیت مورد رصد قرار می‌گیرد. یعنی ملکی که بازداشت بوده و یا بدهی دارد بلافاصله در سامانه نشان داده می‌شود و می‌توان تخلفات آن را پیگیری کرد.او با بیان اینکه این روش می‌تواند امنیت پول خریدار را حفظ کند خاطرنشان می‌کند: پیش از این مشاور املاک با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها مابین افراد عمل می‌کردند و هیچ دخل و تصرفی در معامله انجام شده نداشتند، چرا که براساس این قانون ربطی به شخص ثالث نداشت.

اما هم‌اکنون بنگاه درصورتی که تخلفی در سامانه کاتب مشاهده کند اجازه ثبت قرارداد را ندارد و این می‌تواند امنیت خوبی برای مشاوران املاک و مردم ایجاد کند. با سامانه کاتب که براساس قانون الزام فعالیت می‌کند حتماً باید طرف سند داشته باشد و قراردادها از طریق کاتب وارد سیستم شود و کاغذبازی از بین رفته است، چرا که همین کاغذ بازی‌ها فسادزا بود./انتهای پیام